Pourquoi les fortunes achètent-elles des vignes ?

D Depuis quelques temps, les achats de vignes pour des sommes astronomiques défraient la chronique : tel investisseur Chinois a acheté un grand nom Bordelais, telle compagnie d’assurance s’intéresse aux grands crus classés, même Jay-Z s’y est mis ! Les UHNWI et HNWI se ruent sur les vignes comme le phylloxéra au XIXe siècle. Après tout je les comprends…, quel insatiable sentiment d’ivresse de plénitude que de se porter esthète du fruit de la vigne et du travail des hommes.

Concrètement, investir dans la vigne c’est investir dans des biens ou des titres de sociétés affectées à une exploitation vinicole. L’investisseur est alors bailleur et il perçoit tous les ans un loyer. Généralement ce loyer est plutôt faible puisqu’il représente entre 1% et 2% de son investissement.

 Si le loyer est plutôt faible pourquoi investir dans la vigne plutôt qu’ailleurs ?

 Le bon sens répond à cette question avant même que le fiscal ne l’eût ouï. En effet, une première bonne raison d’investir dans la vigne peut être l’amour du vin, la fierté de posséder un domaine vinicole, ou juste l’envie nonchalante de participer au rayonnement culturel international de la France. Une seconde bonne raison est que le vin, et a fortiori les grands crus, ont un domaine géographique limité (AOC) alors qu’en parallèle la demande en vin Français est grandissante et s’internationalise : la quantité reste la même tandis que la demande s'accroît, donc la valeur va augmenter.

Mais l’investissement dans la vigne possède un autre avantage et non des moindres, puisqu’il s’agit d’un avantage fiscal.

Après avoir vu que la réduction fiscale dont profitent les œnophiles peut être très convaincante (I), il sera important de faire un point sur la complexité des opérations d’acquisitions vinicoles, car nous allons voir qu’elle pourra refroidir les ardeurs des moins audacieux (II).

I. Une réduction d’ISF des plus intéressantes

Une réduction d’ISF plus ou moins importante s’appliquera selon que l’objet de l’acquisition soit qualifié de professionnel ou non (A). Je vais donc présenter les conditions sous lesquelles un bien vinicole sera qualifié de professionnel (B).

A. L’avantage fiscal dépend de la qualité professionnelle ou non du bien

 L’avantage fiscal de l’investissement vinicole est une réduction de base ISF. La réduction s’applique différemment suivant que le bien sera considéré comme « professionnel » ou « non professionnel ».

  •  Si les biens sont professionnels, la totalité de l’investissement vinicole du contribuable sort de sa base ISF.
  •  Si les biens sont non professionnels, l’investissement vinicole du contribuable n’est exonéré d’ISF qu’à hauteur de 75% jusqu’à 102.717€ et à hauteur de 50% au-delà.

B. Les Conditions pour qu’un bien soit professionnel

S’il s’agit d’un bien, le bail doit être de 18 ans minimum et dans les conditions du bail à long terme agricole ou du bail cessible agricole. S’il s’agit de parts de GFA ou de groupements agricoles fonciers, les conditions de l’article 793 1° à 4° du CGI devront être respectées.

Pour qu’un bien soit considéré comme professionnel le bail doit être consenti sous les conditions de l’une des options suivantes :

Première option :

  • le preneur doit utiliser le bien dans l’exercice de sa profession principale ;
  •  les biens ou parts sont loués à un membre de son groupe familial au sens de l’article 885 P du CGI. Le bail peut également être consentit dans le cadre d’un GFA au détenteur de parts ou à un membre de son groupe familial au sens de l’article 885 P du CGI.

Seconde option :

  • les biens ou parts sont loués à une société à objet principalement agricole ;
  •  le détenteur de part ou les membres de son groupe familial au sens de l’article 885 P du CGI, doivent contrôler cette société à plus de 50 %

Dans le cas de cette seconde option, la qualification de biens professionnels est alors retenue au prorata de la participation détenue dans la société par celles de ces personnes qui y exercent leur activité professionnelle principale.

 En quoi les opérations dans le domaine vinicole sont complexes ?

II. La complexité des acquisitions dans le domaine Vinicole

Il y a deux types d’acquisitions possibles dans le domaine vinicole. L’acquisition de biens vinicoles (ex : un fond agricole, des parcelles cultivées etc.) ou l’acquisition de parts de sociétés vinicoles (notamment : SCEA, SCEV, GFA, GIEE ou encore les sociétés coopératives agricoles)

  •  Dans le premier cas le risque est moindre puisque, de facto les biens ne sont pas grevés d’un passif. Il pourra en effet s’agir de biens nommément désignés comme une parcelle, ou bien une universalité de fait tel qu’un fonds agricole. Ainsi, lorsque l’acquéreur achète un bien il ne s’expose pas au passif de l’exploitation dans laquelle il s’investit (sur ce point il convient d’être très vigilant quant aux clauses de solidarité de passif pouvant se trouver dans le contrat d’acquisition du bien !)
  •  Dans le second cas le risque est plus important parce que la qualité d’actionnaire fait supporter à l’investisseur tant l’actif que le passif de la société. Toutefois, l’acquéreur a la qualité d’associé qui lui permet d’avoir un contrôle (assemblée générale, droit aux bénéfices, droit à l’information etc.) sur son investissement.

A première vue et outre l’étude du risque lié à l’investissement, l’opération ne semble pas supporter spécialement de complexité. En effet, il s’agit simplement de choisir d’acquérir soit des biens soit des titres de sociétés.

Toutefois les choses se compliquent parce que chaque opération est soumise à un contrôle du préfet et de la SAFER, de manière plus ou moins forte selon la nature de l’acquisition.

Je vous propose donc de voir successivement l’étendue du contrôle dans les acquisitions de biens vinicoles (A) puis dans les acquisitions de titres de sociétés vinicoles (B).

A. Concernant les acquisitions de biens vinicoles

La demande d’autorisation préfectorale d’exploiter un domaine

Avant d’aborder le contrôle de la SAFER, je rappelle que dans certains cas, la loi d’orientation agricole de 2006 prévoit que préalablement à l’acquisition d’un domaine agricole, il faudra demander auprès du préfet une autorisation d’exploiter ce domaine.

Cette autorisation du préfet est requise dans deux cas alternatifs :

  •  soit, la surface totale mise en valeur excède le seuil fixé dans le schéma directeur départemental ;
  •  soit, la personne morale qui se porte acquéreur ne comporte aucun membre ayant la qualité d’exploitant.

Dans l’un ou l’autre de ces cas, la CDOA sera consultée par le préfet, mais ce dernier aura le dernier mot pour rendre sa décision, sans pour autant pouvoir s’affranchir des objectifs définis dans le schéma directeur départemental. J’en profite pour souligner un point intéressant ici : un silence du préfet de 4 mois (6 selon les cas) emportera acceptation.

La préemption de la vente par la SAFER

La SAFER de chaque région peut demander au préfet un droit de préemption sur les mutations de terres agricoles. Le préfet va alors proposer à la SAFER des zones où son droit pourra s’appliquer, et pour chaque zone, la superficie minimale exigée pour que le bien puisse être préempté. Lorsque l’exploitant voudra vendre, il devra notifier à la SAFER son projet deux mois avant la vente, sa notification valant offre de vente. Un silence de 2 mois de la SAFER équivaut à un refus de préempter.

Les particularités du droit de préemption de la SAFER

Le droit de préemption de la SAFER est particulier car elle n’est pas liée par le prix proposé par l’acquéreur potentiel. Elle peut accepter l’offre de vente, mais en proposant un prix qui lui parait plus raisonnable. Le vendeur garde évidement la possibilité de retirer son bien de la vente, mais il peut également s’adresser au tribunal compétent pour fixer un prix. Le prix fixé par le tribunal n’oblige cependant pas le vendeur à céder son bien.

Enfin, il est à noter que si le vendeur n’a : ni accepté l’offre de la SAFER, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal aux fins de révision du prix, dans les 6 mois après la réponse de la SAFER, alors il sera réputé avoir accepté l’offre de la SAFER au prix proposé.

B. Concernant les acquisitions de titres de sociétés vinicoles

La demande d’autorisation préfectorale de prise de participation

Les modifications de la structure de la société qui ne visent pas directement à un agrandissement de l’exploitation initiale ne sont pas soumises à une demande préfectorale préalable. Ce sera notamment le cas pour:

  • la diminution du nombre d’associés d’une société exploitante ;
  • la modification de la répartition du capital social d’une société exploitante ;
  • les prises de participations purement financières dans une société exploitante (prise de participation dans une société exploitante par un non exploitant agricole)

Les opérations visant l’agrandissement de l’exploitation initiale sont en revanche soumises à une demande préfectorale préalable, ce sera notamment le cas pour :

  • les prises de participations dans une société exploitante par tout exploitant agricole ;
  • les prises de participations financières qui ont pour conséquence de donner à l’investisseur une position déterminante dans les décisions relatives à l’exploitation du domaine vinicole.
Nouveauté 2014 : le contrôle de la SAFER dans les acquisitions de titres de sociétés vinicoles

Avant la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, le droit de préemption de la SAFER ne trouvait pas à s’appliquer.

Une simple « déclaration à la SAFER » devait être faite dans le cas de la cession de l’intégralité du capital social d’un groupement ayant pour objet principal l’exploitation agricole. Il y avait donc un manque de transparence sur les opérations d’acquisitions de titres de société vinicoles que la SAFER a dénoncé dans son livre blanc.

Depuis la loi d’avenir, les cessions de parts sociales de sociétés vinicoles peuvent être acquises à l’amiable par la SAFER.

De plus, cette dernière peut même exercer un droit de préemption lorsque la cession est à titre onéreux sous conditions d’une part que la cession concerne la totalité des parts sociales et d’autre part qu’elle aboutisse à l’installation d’un exploitant agricole.

N’hésitez pas à poser vos questions ci-dessous !

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Commentaires (6)
EN apprendre plus
Envoyé le lundi 09 mars 2015 à 18:28:24 Répondre
Enfin un blog avec du contenu pertinant. Merci
jetez un oeil
Envoyé le vendredi 13 mars 2015 à 22:04:27 Répondre
Très bon raisonnement, qui donne matière à réfléchir !
Dhonneur Remi
Envoyé le vendredi 17 avril 2015 à 16:11:34 Répondre
Magnifique article ! les avantages fiscaux du vins sont-ils applicable à la culture de truffes ?
Romain Ponsot [OFFICIEL]
Envoyé le mardi 21 avril 2015 à 13:29:23
Cher Rémi,

La fiscalité de cet or noir est truffée d’avantages, certes en matière d’ISF, mais aussi en matière de droits de mutation à titre gratuit, de bénéfices agricoles et de taxe foncière. Je n’en dirai pas plus, on ne donne jamais les bons coins à champignons...
Toujours est-il que les fiscalistes ont flairé la truffe et fermenté le raisin, puis les ont défiscalisés : ils en ont fait leur beurre, ils en ont fait leur mousse «<em> because there is no tax you can’t detox if you are brave enough </em>».
Ainsi, tant les truffophiles que les œnophiles peuvent s’exalter d’une fiscalité enivrante.
Qu’importe l’acquisition, pourvu qu’on ait l’ivresse !

Votre bien dévoué,
Romain.
Isabelle B.
Envoyé le samedi 01 août 2015 à 10:39:41 Répondre
Merci Romain, article de grande qualité !
Robert
Envoyé le lundi 19 octobre 2020 à 18:07:42 Répondre
Bonjour, la vente d’un domaine viticole, vignes + caveau en SCA, est-elle toujours à prépondérance immobilière? Bien à vous.
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