IFI (ISF) ET PATRIMOINE IMMOBILIER : VIVE LA DÉCOTE

Au 1^er janvier de chaque année il convient d'évaluer soi-même son propre patrimoine (uniquement immobilier depuis la mise en place de l'IFI). Si ce patrimoine net taxable est supérieur à 1.300.000 €, il est à déclarer en même temps que votre déclaration d'impôt sur les revenus. Depuis la mise en place de l'IFI, il n'y a plus lieu de réaliser une distinction entre les déclarations en fonction du montant du patrimoine net taxable ; la déclaration doit être réalisée sur le formulaire 2042-IFI accessible depuis votre espace impots.gouv.fr.

Une fois cette déclaration établie, vous n’êtes pas à l’abri d’une proposition de rectification venant remettre en cause vos évaluations, et cela jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année de l’établissement de votre déclaration (à condition de n’avoir omis aucun bien sur votre déclaration car dans ce cas la prescription intervient le 31 décembre de la sixième année qui suit l'année de l'établissement de la déclaration)… En matière d’IFI (ISF), vous ne pouvez pas dormir sur vos deux oreilles.

En la matière, il arrive bien souvent que l'administration retienne des comparables qui sont totalement dénués de similitudes avec vos biens. Il s'engage alors de longues discussions sur les valeurs à retenir pour chaque immeuble.

Heureusement, il arrive parfois que les juridictions judiciaires nous apportent quelques bonnes nouvelles.

Mais avant toute chose et en bref rappel, partez du principe que les contribuables de bonen foi, d’après notre expérience, ont toujours tendance à surévaluer leurs biens. En effet, on aime se dire que notre maison ou appartement vaut tant alors qu’en réalité, selon le marché, le bien immobilier vaut moins

Ensuite, s’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de droit (à calculer vous-même) de 30%. S’il s’agit de biens qui constituent votre principale source de revenus, ces biens ne sont pas imposables. Il ne faut pas non plus oublier de prendre en compte les dettes que vous avez contractées pour l’acquisition des biens imposables à l’IFI (ISF). Attention toutefois, il existe de nombreux mécanismes pour limiter la déduction de certaines dettes. Un avocat fiscaliste pourra vous éclairer sur ce point.

En revanche, ne comptez pas sur le démembrement de propriété pour espérer justifier un quelconque abattement. En effet, la valeur de la pleine propriété est à intégrer dans le patrimoine de l’usufruitier.

L’INDIVISION COMME SEUL SALUT

La bonne nouvelle nous vient d’un récent arrêt de la Chambre Commerciale de la Cour de cassation, rendu le 16 février 2016 (n°14-23.301). La Haute Juridiction nous rappelle que pour évaluer un bien imposable à l’ISF, il convient de prendre en compte sa valeur vénale. Or, pour obtenir une telle valeur, le meilleur moyen est de se baser sur le marché en prenant comme comparaison d’autres biens vendus récemment et qui comportent des caractéristiques intrinsèquement similaires au bien à évaluer (caractéristiques physiques, juridiques et économiques). Rien de bien nouveau jusqu’ici.

Toutefois, lorsque de tels éléments de comparaisons n’existent pas, il est tout à fait possible de déroger à cette technique d’évaluation. La Chambre Commerciale vient justement d’accepter une décote de 20% retenue par le contribuable sur son bien immobilier détenu en indivision puisqu’il n’existait aucun élément de comparaison intrinsèquement similaire compte tenu des particularités du bien immobilier (demeure située sur la côte d’azur, de quasiment 4 hectares et comportant piscine et terrain de tennis).

Cette récente décision n’est pas sans rappeler que la Cour d’appel de Paris avait retenu, par un arrêt datant du 4 décembre 2003 (n°2002/07543), une décote de 30%  sur un immeuble qui était détenu en indivision par une mère et son enfant.

Une décote encore plus agressive a également été validée par la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation via un arrêt rendu le 27 octobre 2009 (n°08-11.362). Il s’agit d’une décote de 40% appliquée sur un immeuble démembré dont la nue-propriété est en situation d'indivision entre les enfants de l’usufruitier.

Il peut être intéressant d’adopter une position parfois agressive si vos biens comportent de nombreuses spécificités, tant juridiques, qu’économiques ou physiques. Cependant, n’oubliez pas qu’en sous-évaluant vos biens, vous vous exposez à des intérêts de retard de 0,2 % (à partir de 2018) ou 0,4 % (jusqu'à fin 2017) par mois, soit 2,4 % (à partir de 2018) ou 4,8 % (jusqu'à fin 2017) par an (sauf si l’insuffisance déclarée est de bonne foi et qu'elle n’excède pas 10% de la base d’imposition retenue)…